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央行人士:开发贷并无松动 余额占比不会破10%

澳门新葡亰亚洲在线    丨    2014.10.14    丨    1767


开发贷并无松动目前余额占比远低于10%

[“没有开发贷规模控制在10%这个说法,其实各家银行开发贷规模都不一样,交行6%都不到。高一点的可能是8%左右。”交通银行首席经济学家连平也向《*财经日报》表示]

接近央行人士昨日对《*财经日报》表示,开发贷并没有进一步松动的消息,坊间房地产开发贷规模将突破贷款余额10%限制的传闻并不属实。

近日,坊间传闻:央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行,商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度;央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动,以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%,而现在,各大银行能够自由地调节开发贷总量。

对此,上述接近央行人士予以否认。该人士称,自9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)以来,央行一直保持并延续该政策;除此之外,对于开发贷,央行无更多引导性意见。

多名银行人士也向《*财经日报》表示,自9月30日发布《通知》以来,并未接到更多关于开发贷的新政。另外,此前并不存在10%的红线,银行开发贷的余额占比亦远低于10%。

开发贷规模不会超10%

对于各大商业银行的开发贷规模,多名银行人士向《*财经日报》表示,目前开发贷平均规模仅占贷款余额的5%至6%,不可能达到10%。

中国银行国际金融研究所副所长宗良向本报表示:“如果是贷款余额的10%应该是7.8万亿,从没达到过这个数,现在和将来也达不到。目前大约4万亿,占比约为5%。松动之后也不会超过10%。”

“没有开发贷规模控制在10%这个说法,其实各家银行开发贷规模都不一样,交行6%都不到。高一点的可能是8%左右。”交通银行首席经济学家连平[微博]也向《*财经日报》表示。

但连平认为,从当前情况来看,开发贷适当增加些是合理的。“今年事实上商业性住宅开发贷是比去年减少了很多,总量增加了1000多亿,但40%投向了保障房,今年上半年投向商业地产就比去年少了。”

民生银行金融市场部首席分析师李志强也认为,监管层不会就贷款规模做硬性规定。他对《*财经日报》称:“给开发商贷款操作起来有阻力,风险都是银行在承担,监管层不太可能就贷款投向、占比作硬性规定,甚至不太可能有引导性意见。这和购房利率有很大区别的。各家银行具体实行还要有自己的方案,包括风控方面。”

近几年,商业银行在开发贷方面严格加以控制,银行推行了开发贷名单制。

连平表示,大小开发商成千上万,但能够获得贷款、可考虑投放名单里,只有300至400家开发商,能够获得贷款的还是比较少。名单由各家银行自行制定,根据开发商财务和经营状况进行评比筛选得出。“可获得贷款情况方面,名单上的开发贷是考虑的,名单之外的则希翼较小,根据开发项目逐一审批。”

实际上,在9月30日的《通知》里,也并未具体涉及开发贷规模的政策。央行只是称继续支撑房地产开发企业的合理融资需求:银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支撑资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支撑有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支撑符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

对于商业银行是否可以重新启动新增开发贷款审批制度,宗良向《*财经日报》表示,放松开发贷未来有可能发生,不过即使未来放松开发贷,也是《通知》的延续,开发贷也要保持相对流动性管理。“政策的初衷并不是让房地产又把资金迅速吸走,还是希翼房地产保持一个平稳发展,不过度下跌,但也不是全面火起来。中国房地产价格太高了。”

宗良认为,总体来讲,放松以后,额度利率如何协调是问题关键。“政策稳定了市场预期,大跌可能性小,真正的需求可以行动了。政策本身还是有良性预期,开发贷包括个贷都会比原来要好。”

连平称,《通知》政策总基调是要保持房地产平稳发展,不至于过度调整,满足首套房需求或改善性需求,是保障民生的工程。连平表示:“商业银行会根据形势变化、本行政策做一些调整。在开发贷方面,明年还是会保持一定规模的投放,开发商这方面投资增速明显下降,明年某个时候差不多就是底部了。规模不一定有明显缩小,现在的开发贷对不多的开发商投放,投资增速的回落并不意味着开发贷同步减少。”

风险过去了吗?

某大行人士向《*财经日报》表示,此前9月30日出的按揭贷款资产证券化的文件已在传达和实行。因为目前的情况已经和去年完全不同,目前根本不缺少按揭贷款的额度,缺少的是业务,没人来借房贷。

大战略(中国)投资管理中心首席经济学家陆俊龙对此向《*财经日报》表示,地产现在是趋势性下行拐点,从总量来说,城镇化和改善性住房将催生大量的刚需,根据统计局公开数据测算,全国商品房需求量大约800万至900万套,但这一数据已经远远低于目前的住房竣工量。

陆俊龙称,具体看来,2013年全国住宅竣工量1100万套,截至2013年末在建住宅5700万套,两者合计6800万套。按照2013年销售1300万套估算,需要5年时间。这还没有考虑二、三线城市已经创了历史新高的现房库存。按照2013年得峰值去化速度,现在哪怕不再新建房屋,则消化起来也还需要5年。

但也有银行人士持不同看法,李志强认为,谈房地产拐点是从人口角度,住房需求旺盛会有所下降,但市场改善部分的需求还是存在的。从央行监管层态度来看,放开限购实际上也是为了控制风险,可能还不是为了回归市场化。目前*大风险是否过去还很难判断。

连平向《*财经日报》表示,地产下行拐点的说法有问题,不一定要全消化掉存量才有投资。根据前几年情况,在库存较高的时候,房价依然上涨。每一次调控实际都是释放需求,当然库存较高对于市场来说是有压力的,影响到预期,但是也不要认为所有的库存都是有效库存,三、四线城市很多库存是无效的,将来可能出现类似烂尾楼的情况。总量看似很大,但并不一定等总量消化完了市场才能走向平衡,一定程度的消化还要看需求的状况,市场自然会平衡,关键看运行的周期。

连平表示,在这个政策框架下,给予灵活性,多元化资金来源,包括资产证劵化。将来贷款不再来源于一个渠道,可以通过资产证券化,还可以有新的资金进来。

央行在《通知》里也提到多元化资金来源,增强金融机构个人住房贷款投放能力。央行称,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支撑证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

宗良向本报表示:“MBS未来这一块会成为重要的产品在市场里发展起来。美国资产证券化发展到后期,个人收入条件较弱,后期的资产证券化发展孕育一定的风险。中国早期MBS产品质量是比较高的。”

李志强表示,MBS是盘活存量的一个方式。资产证券化产品对银行来讲,截至目前还是比较谨慎,量也不会特别大。

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